Uppdaterad
Betalar ni olika mycket i kontantinsats men vill äga bostaden till hälften var, skriver den som betalat mindre ett skuldebrev till den andra på halva mellanskillnaden. Betalar A 400 000 kronor och B 100 000 blir skulden 150 000, och då har ni satt in 250 000 var. Skulden betalas tillbaka när ni säljer eller flyttar isär.
Skuldebrevet gäller även utan samboavtal. Men begär någon av er bodelning efter en separation får den som är skyldig dra av skulden innan värdet delas lika, och då kan den som lånade ut förlora upp till hälften av pengarna. Skriv därför samtidigt ett samboavtal om att bostaden inte ska ingå i en bodelning.
Ägarandelar eller skuldebrev?
Det ena sättet är olika ägarandelar i köpekontraktet, till exempel 56/44. Den som betalade mer äger mer och får mer av både vinst och förlust.
Det andra är att äga lika och skriva ett skuldebrev på halva mellanskillnaden, så att ni har satt in lika mycket var. Den som betalade mer får tillbaka ett bestämt belopp, oavsett hur priserna går. Resten av vinsten eller förlusten delar ni lika.
Båda sätten har samma svaghet. En bostad som ni skaffat för att bo i tillsammans är samboegendom, och vid en bodelning delas dess värde efter avdrag för skulder lika, oavsett ägarandelar. Kombinera därför skuldebrevet eller ägarandelarna med ett samboavtal om att bostaden inte ska ingå i en bodelning.
Räkneexempel: 400 000 mot 100 000 kronor
Ni köper en bostadsrätt för 2 500 000 kronor. A betalar 400 000 i kontantinsats och B 100 000. Bolånet är 2 000 000 och ni står för hälften var. Ni vill äga lika, så B lånar 150 000 av A och skriver ett skuldebrev.
Om ni säljer för 2 750 000, alltså 10 procent mer, återstår 750 000 efter bolånet, 375 000 var. B betalar sin skuld, så A får 525 000 och B 225 000. Båda har tjänat 125 000.
Om ni i stället säljer för 2 250 000, alltså 10 procent mindre, återstår 250 000 efter bolånet, 125 000 var. B ska ändå betala 150 000 till A. A får 275 000, medan B får inget och måste skjuta till 25 000. Båda har förlorat 125 000.
Med ägarandelar i stället blir A:s andel 56 procent och B:s 44 procent, räknat på kontantinsatsen plus halva bolånet var. Vid vinsten får A 540 000 och B 210 000. Vid förlusten får A 260 000, medan B får inget och måste skjuta till 10 000. Exemplet bortser från amortering, mäklararvode och skatt.
Vad händer med skuldebrevet utan samboavtal?
Begär någon av er bodelning inom ett år efter att ni flyttat isär räknas samboegendomen ihop och delas som huvudregel lika. Enligt 13 § sambolagen får var och en först dra av sina skulder från sin del av samboegendomen. B får alltså dra av skulden till A, eftersom lånet hör till bostaden. A:s fordran räknas inte in, eftersom den inte är samboegendom.
Med bostaden värd 2 750 000 är A:s halva värd 375 000 efter bolånet. B:s halva är värd 225 000 efter bolånet och skulden till A. Tillsammans blir det 600 000, alltså 300 000 var. A får 300 000 i bodelningen och sedan 150 000 från B, totalt 450 000 i stället för 525 000. A har i praktiken fått stå för halva skulden.
Ett samboavtal om att bostaden inte ska ingå i en bodelning stänger den vägen. Då gäller ägarandelarna och skuldebrevet som ni skrev dem. Ett oskäligt villkor kan jämkas, så låt avtalet spegla vad var och en faktiskt har betalat.
Om någon av er dör får bara den som lever kvar begära bodelning, och det ska ske senast vid bouppteckningen. Den efterlevande har också rätt att få ut minst två prisbasbelopp ur samboegendomen, om den räcker. Dör A kan B alltså begära bodelning och dra av skulden, så att A:s arvingar får mindre. Ett samboavtal om bostaden gäller även då.
Ränta eller räntefritt?
Räntefritt är det enklaste. Står det ingenting om ränta i skuldebrevet löper ingen ränta innan skulden ska betalas, enligt räntelagen. Vill den som betalade mer få del av bostadens värdeökning är olika ägarandelar enklare än ränta.
Med fast ränta, till exempel 2 procent på 150 000, betalar B 3 000 kronor om året. A deklarerar räntan och anger B:s namn, personnummer och hur stor skulden var vid årsskiftet. Skatten är 30 procent, alltså 900 kronor. B kan inte göra ränteavdrag, eftersom lån utan säkerhet, till exempel lån från en privatperson, inte ger något avdrag från och med 2026.
Betalas skulden för sent får långivaren kräva dröjsmålsränta. Om ni inte avtalat något annat är den Riksbankens referensränta plus åtta procentenheter. Står det ett bestämt datum i skuldebrevet löper räntan från det datumet. Ska skulden betalas när bostaden säljs, eller saknas förfallodag, löper räntan först 30 dagar efter att långivaren skickat ett krav på ett bestämt belopp med besked om att dröjsmålsränta annars tas ut.
Vad ska stå i skuldebrevet?
Namn och personnummer på er båda och vem som lånar ut till vem. Beloppet i kronor, inte 'hälften av kontantinsatsen', och att lånet gäller kontantinsatsen för bostaden, med adress och föreningens namn eller fastighetsbeteckning om det är ett hus. Datum då pengarna betalades.
När skulden ska betalas, till exempel när bostaden säljs, när samboförhållandet upphör eller senast ett visst datum, det som inträffar först. Står det ingen förfallodag kan långivaren kräva pengarna när som helst.
Ränta eller räntefritt, att B får betala av i förväg och att skulden gäller fullt ut även om bostaden säljs med förlust. Sist ort, datum och underskrift. Lagen ställer inga formkrav. Den som lånar skriver under, gärna ni båda. Vittnen krävs inte men kan hjälpa om ni blir oense. Långivaren sparar originalet.
Skriv under skuldebrevet och samboavtalet samma dag, helst före tillträdet. På Skrivklart fyller du i parter, belopp, ränta och återbetalning, till exempel att lånet gäller kontantinsatsen och ska betalas när bostaden säljs. Utkastet är gratis och hela skuldebrevet kostar 99 kronor. Samboavtalet är ett eget dokument.
När ni amorterar eller bor ihop länge
Betalar den ena mer av bolånet eller en renovering uppstår en ny mellanskillnad som skuldebrevet inte täcker. Skriv då ett tillägg som ni båda undertecknar, och anteckna varje avbetalning B gör.
En skuld preskriberas, alltså går inte längre att kräva, tio år efter att lånet gavs, även om den inte ska betalas förrän ni säljer. Preskriptionen avbryts om B betalar ränta eller amortering eller erkänner skulden, eller om B får ett skriftligt krav eller en skriftlig påminnelse från A. Då börjar tio nya år. Enklast är att B skriver under en kort bekräftelse på skulden med några års mellanrum. Skickar du i stället en påminnelse, se till att du kan visa att B har fått den.
Gäller det stora belopp, låt en jurist läsa avtalen. Det här är inte juridisk rådgivning.
Vanliga frågor
Hur stort ska skuldebrevet vara?
Ska ni äga lika och betala bolånet lika blir skulden halva mellanskillnaden mellan era insatser. Betalar den ena hela kontantinsatsen blir skulden hälften av den. Skriv beloppet i kronor, så att det inte blir tvist om vad ni menade.
Räcker det med ett samboavtal?
Nej, inte om ni äger bostaden till hälften var. Blir det ingen bodelning behåller var och en sin halva, och då får den som betalade mer inte tillbaka något extra. Ni behöver också ett skuldebrev eller olika ägarandelar.
Kan vi skriva skuldebrevet i efterhand?
Ja, om ni båda är överens om att pengarna var ett lån. Skriv när pengarna betalades och vilket datum ni skriver under. Ett skuldebrev i efterhand räknas som att den som lånat erkänner skulden, och då börjar en ny preskriptionstid på tio år.
Kan vi låna kontantinsatsen av föräldrar mot skuldebrev?
Ja. Står föräldern inte som ägare skriver den som lånar ett skuldebrev till föräldern. Sedan den 1 april 2026 får ett nytt bolån vara högst 90 procent av bostadens marknadsvärde, mot 85 procent tidigare, så minst 10 procent måste komma från annat håll. Är pengarna en gåva skriver ni ett gåvobrev i stället.
Vad händer med skuldebrevet om vi gifter oss?
Skuldebrevet gäller, men samboavtalet slutar spela roll, eftersom ingen sambobodelning görs när ni gifter er. I ett äktenskap är allt ni äger giftorättsgods, även A:s fordran på B, och vid en bodelning delas allt lika efter avdrag för skulder. Då tar fordran och skulden ut varandra. Vill ni att skuldebrevet ska hålla behöver ni ett äktenskapsförord som gör både bostaden och fordran till enskild egendom. Det ska vara skriftligt, daterat och undertecknat av er båda och registreras hos Skatteverket, som tar 275 kronor. Skrivs det före vigseln gäller det från vigseln om Skatteverket får det inom en månad efter vigseln, annars från den dag det kommer in.
Vad gör jag om den andra inte betalar?
Skicka först ett skriftligt krav med belopp och sista betalningsdag. Betalas det ändå inte, och har skulden förfallit enligt skuldebrevet, kan du ansöka om betalningsföreläggande hos Kronofogden. Ansökan kostar 300 kronor. Säger den andra att skulden inte stämmer kan du begära att domstolen prövar saken.
Skriv det direkt
Skuldebrev
När du lånar ut till någon du tycker om – på papper. Gratis utkast, 99 kr för hela texten.
Skriv skuldebrev