Sambo flyttar in i din bostadsrätt eller ditt hus – så skyddar du bostaden

Sambolagen delar bara samboegendom, alltså den gemensamma bostaden och det bohag som skaffats för att ni ska använda det tillsammans. Båda villkoren måste vara uppfyllda. Att bostaden blir ert gemensamma hem räcker inte.

Det slog Högsta domstolen fast i en dom i december 2022: en bostad som den ena skaffade innan samboendet var aktuellt ingår inte i bodelningen, även om ni sedan bor där ihop i många år. Då stannar också värdeökningen hos dig.

Vem som står som ägare avgör alltså inte. En bostad som köptes för er båda kan delas lika även om bara den ena står på kontraktet.

Du köper inför flytten. Enligt Högsta domstolen räknas en bostad som köps under eller inför samboendet, och som ni sedan bor i, som köpt för gemensam användning om inte annat visas. Det är då du som måste visa att du inte köpte den för att ni skulle bo där tillsammans.

Ni byter bostad. Säljer du din bostadsrätt och köper en ny som ni flyttar in i, räknas den nya bostaden normalt som samboegendom. Tänk på att du behöver din sambos samtycke för att sälja bostadsrätten ni bor i. Sambolagen skyddar inte heller pengarna från din gamla bostad. Ett exempel: du får ut 900 000 kr för din tvåa och lägger allt som kontantinsats i ett hus. När ni flyttar isär är huset värt 3 000 000 kr och lånet är 2 000 000 kr. Utan samboavtal kan din sambo vid en bodelning få hälften av husets värde efter lånet, alltså 500 000 kr, trots att hela kontantinsatsen var din. Har ni bott ihop kort tid kan en domstol jämka delningen, men det går inte att räkna med.

Din hyresrätt ombildas. I samma dom hade en kvinna haft sin hyresrätt i fem år när sambon flyttade in. Året efter köpte hon lägenheten i eget namn vid en ombildning. När de separerade elva år senare var bostadsrätten samboegendom, och hon fick betala 795 384 kr till sin före detta sambo.

Ni bygger ut. En tillbyggnad under samboendet gör inte ett hus du ägde innan till samboegendom. Det slog Högsta domstolen fast 2004. Det betyder samtidigt att din sambos pengar inte skyddas av sambolagen om det är hen som betalar.

Ja, i vissa fall. Din sambo kan få ta över din hyresrätt eller bostadsrätt när ni flyttar isär, även om den inte är samboegendom. Det kräver att hen bäst behöver bostaden och att ett övertagande är skäligt med hänsyn till omständigheterna i övrigt. Regeln finns i 22 § sambolagen.

Har ni inga barn tillsammans krävs dessutom synnerliga skäl, vilket är ett mycket högt krav. Har ni eller har ni haft barn tillsammans krävs inga synnerliga skäl, men hen måste fortfarande bäst behöva bostaden och övertagandet måste vara skäligt. Barn som bara en av er är förälder till, till exempel ditt barn från ett tidigare förhållande, räknas inte.

Den som tar över ska ersätta dig för bostadens värde, antingen genom avräkning i bodelningen eller med pengar. Betalningen kan skjutas upp en tid om hen ställer godtagbar säkerhet. Du förlorar alltså inte värdet, men du kan förlora själva hemmet. Din sambo måste kräva det inom ett år efter att ni gått isär. Flyttar hen ut ur bostaden är fristen tre månader från flytten.

Rätten går inte att avtala bort, inte ens med ett samboavtal. Den gäller inte en villa eller ett radhus som du äger med äganderätt, men ett radhus i en bostadsrättsförening är en bostadsrätt.

Så länge bostadsrätten är ert gemensamma hem behöver du din sambos samtycke för att sälja, hyra ut eller pantsätta den, till exempel för att låna mer med den som säkerhet. Det gäller också efter en separation, så länge hen kan begära att ta över bostaden. Säljer eller hyr du ut utan samtycke kan hen inom tre månader från att hen fick veta det begära att domstolen förklarar avtalet ogiltigt. Säger hen nej kan du ansöka hos domstolen om tillstånd.

Det bestämmer ni själva. Många delar på avgift, ränta, el och mat. Oavsett vad ni kallar det gör betalningen inte din sambo till delägare och ändrar inte vad som ingår i en bodelning.

Större summor är en annan sak. Betalar din sambo en renovering eller extra amortering finns inget i sambolagen som ger tillbaka pengarna om ni flyttar isär. Ska hen få tillbaka dem, skriv ett skuldebrev med belopp och hur det ska betalas tillbaka. Är det en gåva, skriv det också.

Ska din sambo bli delägare i en bostadsrätt krävs ett skriftligt avtal som ni båda skriver under, både vid köp och vid gåva, och föreningen ska pröva hen som medlem. Gäller det ett hus krävs en skriftlig köpehandling eller ett gåvobrev, och lagfart ska sökas inom tre månader. Vid köp av en andel i ett hus är stämpelskatten 1,5 procent. Säljer du en andel räknas det som en försäljning som du ska deklarera, och vinsten kan beskattas. Det är då ett nytt köp medan ni är sambor, så skriv samboavtalet samtidigt.

Ja. Så länge du själv bor kvar är det ingen andrahandsuthyrning, och du behöver inte styrelsens samtycke. Föreningen kan bara säga ifrån om det skadar föreningen eller grannarna, till exempel om lägenheten blir överbelagd. Det gäller i alla bostadsrättsföreningar.

Din sambo ska själv anmäla flytten till Skatteverket, innan flytten eller senast en vecka efter. Kolla också hemförsäkringen. Hos de flesta bolag gäller den för alla som är folkbokförda på adressen, men vissa vill ha båda namnen i försäkringsbrevet.

Möbler och saker du hade innan förblir dina. Det som ni köper till ert gemensamma hem, före eller efter flytten, är samboegendom, oavsett vem som betalade. Undantaget är sådant som bara den ena använder.

Anta att ni efter flytten köper en soffa och en tv, utan lån, och att de är värda 12 000 kr när ni flyttar isär. Att du betalade spelar ingen roll. Begär din sambo bodelning delas värdet lika, så vill du behålla båda får du lösa ut hen med 6 000 kr. Bodelning måste begäras inom ett år efter att ni flyttat isär.

Lagen kräver inget samboavtal, och bostaden du redan äger är din även utan avtal. Avtalet gör ändå tydligt vad som gällde från början och skyddar dig om ni byter bostad, ombildar eller köper bohag ihop. Ett samboavtal ska vara skriftligt och undertecknat av er båda. Ni kan skriva det redan innan flytten, eftersom lagen uttryckligen gäller blivande sambor. Det behöver inte registreras, och vittnen är inget krav.

Skriv in bostadens adress, förening eller fastighetsbeteckning, sedan när du ägt den och att den inte ska ingå i en bodelning. Ska samma sak gälla en bostad ni byter till eller en bostadsrätt efter en ombildning, skriv det också. Räkna upp de större sakerna i bohaget som du tar med dig. Resten, som namn, datum och underskrifter, finns i checklistan för samboavtal.

Avtalet stoppar inte regeln om övertagande av bostadsrätt, och ett villkor som blir oskäligt kan jämkas. Ändras något stort, som att ni köper nytt eller får barn, skriv ett nytt avtal. Hos Skrivklart fyller ni i vilka ni är, bostaden och vad som är vems, och får ett samboavtal med numrerade punkter och underskriftsrader för 99 kr.